Umowa najmu na czas określony co do zasady obowiązuje do dnia wskazanego w jej treści. Nie ma ustawowego okresu wypowiedzenia, który pozwalałby swobodnie zakończyć ją wcześniej. Wypowiedzenie jest możliwe wtedy, gdy umowa wskazuje konkretne wypadki, czyli zdarzenia uprawniające do jednostronnego zakończenia najmu.
Czy umowę najmu na czas określony można wypowiedzieć?
Podstawę stanowi art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę w wypadkach określonych w umowie.
Nie wystarczy więc sama chęć wyprowadzki, zmiana planów gospodarczych ani zapis, że umowę można wypowiedzieć z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Jeżeli strony nie przewidziały konkretnych zdarzeń uzasadniających wcześniejsze zakończenie najmu, jednostronne wypowiedzenie może być niedopuszczalne. W takiej sytuacji umowa trwa do końca uzgodnionego okresu, chyba że strony zawrą porozumienie albo wystąpi ustawowa podstawa wcześniejszego rozwiązania.
Dlaczego klauzula wypowiedzenia może być nieważna?
„Wypadek określony w umowie” powinien oznaczać konkretną, możliwą do zidentyfikowania sytuację. Przykładem może być utrata pracy przez najemcę, zmiana miejsca pracy, nieuzyskanie określonego zezwolenia albo istotne naruszenie obowiązków przez drugą stronę. Ocena zależy jednak od treści całej umowy i okoliczności sprawy.
Inaczej należy ocenić postanowienie, które daje stronie pełną swobodę zakończenia umowy bez wskazania przyczyny. Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 74/07, przyjął, że samo zastrzeżenie możliwości wypowiedzenia najmu na czas oznaczony nie oznacza jeszcze określenia wypadku w rozumieniu art. 673 § 3 k.c.
Podobne stanowisko wyrażono wcześniej w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego. Z tego powodu klauzula w rodzaju „każda ze stron może wypowiedzieć umowę z miesięcznym wyprzedzeniem” bez podania przyczyny może zostać uznana za nieważną. Nie można więc automatycznie zakładać, że sam termin wypowiedzenia zapisany w umowie wystarczy.
Uwaga: wyprowadzka i zaprzestanie płacenia czynszu nie muszą oznaczać skutecznego zakończenia umowy. Jeżeli wypowiedzenie okaże się nieskuteczne, wynajmujący może dochodzić należności wynikających z dalszego trwania najmu, a także odszkodowania za wykazaną szkodę. Znaczenie mogą mieć również postanowienia dotyczące kaucji, kar umownych i obowiązku naprawienia uszkodzeń.
Jak zakończyć umowę, gdy nie ma skutecznej klauzuli wypowiedzenia?
Brak jasnej podstawy do jednostronnego wypowiedzenia nie oznacza, że sytuacja jest bez wyjścia. Możliwe są inne rozwiązania, ale część z nich wymaga zgody wynajmującego:
- Porozumienie stron – strony ustalają datę zakończenia najmu, sposób rozliczenia czynszu, kaucji, opłat i ewentualnych napraw.
- Cesja umowy – za zgodą wynajmującego w miejsce dotychczasowego najemcy może wejść inna, wiarygodna osoba lub firma.
- Powołanie się na naruszenia umowy – istotne zaniedbania drugiej strony, na przykład brak wymaganych napraw lub nieprawidłowy stan lokalu, mogą w określonych sytuacjach uzasadniać zakończenie stosunku najmu.
- Uzgodnienie rozliczenia za wcześniejsze wyjście – strony mogą negocjować jednorazową płatność, skrócenie okresu najmu albo inne warunki rekompensaty.
Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest pisemne porozumienie. Powinno wskazywać datę ustania umowy, termin wydania lokalu, stan rozliczeń, zasady zwrotu kaucji oraz ewentualne zrzeczenie się dalszych roszczeń. Sama ustna zgoda może utrudnić późniejsze wykazanie, co strony rzeczywiście ustaliły.
Najem na czas określony a nieokreślony – różnice
| Cecha | Najem na czas określony | Najem na czas nieokreślony |
|---|---|---|
| Wypowiadalność | Zasadniczo tylko w wypadkach wskazanych w umowie lub wynikających z przepisów. | Z reguły możliwe z zachowaniem terminów umownych albo ustawowych. |
| Podstawa prawna | Art. 673 § 3 k.c. oraz postanowienia konkretnej umowy. | Art. 673 § 1 i § 2 k.c. oraz postanowienia umowy. |
| Ryzyko wcześniejszego zerwania | Możliwe roszczenia o czynsz, odszkodowanie lub zapłatę przewidzianą w umowie. | Najczęściej skutkiem jest konieczność zachowania właściwego terminu wypowiedzenia. |
Co zrobić przed wysłaniem wypowiedzenia?
Najpierw sprawdź umowę, aneksy i późniejszą korespondencję. Poszukaj nie tylko samego terminu wypowiedzenia, lecz przede wszystkim opisu zdarzeń, od których zależy możliwość wcześniejszego zakończenia najmu. Następnie oceń, czy takie zdarzenie rzeczywiście wystąpiło i czy można je udokumentować.
- Ustal dokładny czas trwania umowy oraz datę jej zakończenia.
- Przeanalizuj klauzule dotyczące wypowiedzenia, rozwiązania i kar umownych.
- Zbierz dowody naruszeń lub innych okoliczności, na które chcesz się powołać.
- Rozważ porozumienie albo cesję, zanim złożysz jednostronne oświadczenie.
- Przy wysokim czynszu, kaucji lub ryzyku sporu skonsultuj umowę z prawnikiem.
Nie istnieje jedna, automatyczna kara za „zerwanie” umowy najmu na czas określony. Skutki zależą od umowy, rodzaju naruszenia i rzeczywiście poniesionej szkody. Dlatego przed wysłaniem wypowiedzenia trzeba ustalić, czy dokument daje do tego podstawę, a nie tylko sprawdzić, czy zawiera słowa „miesięczny okres wypowiedzenia”.
Jeżeli umowa nie wskazuje konkretnych wypadków, a druga strona nie zgadza się na porozumienie, jednostronne zakończenie najmu jest obarczone istotnym ryzykiem. Przy znacznych kwotach lub sporze o ważność klauzuli warto uzyskać analizę prawną przed wykonaniem pierwszego ruchu.
Artykuł nie stanowi porady prawnej. Ocena skuteczności wypowiedzenia zależy od treści konkretnej umowy, rodzaju najmu oraz okoliczności sprawy.
