Okres wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony wynika przede wszystkim z treści umowy. Jeżeli strony określiły termin wypowiedzenia, co do zasady właśnie ten zapis wiąże najemcę i wynajmującego. Dopiero gdy umowa milczy, stosuje się terminy z Kodeksu cywilnego, z uwzględnieniem szczególnej ochrony lokatorów przy najmie mieszkalnym.
Co decyduje o długości wypowiedzenia?
Przed sprawdzeniem przepisów trzeba przeczytać postanowienia zawartej umowy. Zasada swobody umów pozwala stronom ustalić własny okres wypowiedzenia, na przykład jeden, dwa albo trzy miesiące. Taki zapis jest wiążący, o ile nie narusza bezwzględnie obowiązujących przepisów, w szczególności regulacji chroniących lokatorów.
Jeżeli umowa najmu na czas nieokreślony nie określa terminu wypowiedzenia, zastosowanie mają przepisy ustawowe. W przypadku zwykłego najmu decydujące znaczenie ma częstotliwość płatności czynszu. Przy lokalu mieszkalnym trzeba dodatkowo uwzględnić przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu
Art. 673 Kodeksu cywilnego przewiduje następujące terminy, gdy umowa nie reguluje tej kwestii:
| Częstotliwość płatności czynszu | Ustawowy termin wypowiedzenia |
|---|---|
| Czynsz płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc | Trzy miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego |
| Czynsz płatny miesięcznie | Miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego |
| Czynsz płatny częściej niż miesięcznie | Trzy dni naprzód |
| Najem dzienny | Jeden dzień naprzód |
W przypadku lokalu mieszkalnego miesięczny sposób płatności czynszu wiąże się co do zasady z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego. Nie oznacza to jednak, że każdy zapis umowny przewidujący inny termin jest automatycznie nieważny. Znaczenie ma charakter konkretnego najmu, treść umowy oraz to, kto składa wypowiedzenie.
Najemca lokalu mieszkalnego może wypowiedzieć umowę zgodnie z terminem określonym w umowie, z zastrzeżeniem przepisów ochronnych. Znacznie bardziej ograniczone są możliwości wynajmującego.
Właściciel lokalu mieszkalnego nie może wypowiedzieć najmu dowolnie
Wynajmujący musi mieć przyczynę przewidzianą w ustawie, a wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie i wskazywać tę przyczynę. Dotyczy to między innymi sytuacji, gdy lokator mimo pisemnego upomnienia używa lokalu sprzecznie z umową, zalega z opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności albo bez wymaganej zgody podnajmuje lokal.
Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje też szczególne terminy w innych sytuacjach, między innymi przy niezamieszkiwaniu lokalu przez ponad 12 miesięcy albo gdy właściciel zamierza zamieszkać w lokalu. Nie można więc przenosić zasad dotyczących wypowiedzenia przez najemcę na wypowiedzenie składane przez właściciela.
Czy po trzech latach najmu okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące?
Nie. Samo trwanie najmu przez trzy lata, cztery lata czy dłużej nie wydłuża automatycznie okresu wypowiedzenia. To, jak długo strony faktycznie realizują umowę, nie zastępuje jej postanowień ani nie tworzy ogólnej zasady trzymiesięcznego wypowiedzenia.
Termin może wynosić trzy miesiące dlatego, że wynika z umowy, z właściwych przepisów dotyczących danego rodzaju najmu albo z częstotliwości płatności czynszu. Nie wynika natomiast wyłącznie z upływu określonej liczby lat. W razie sporu trzeba ocenić treść umowy, charakter lokalu i sposób płatności czynszu.
Jak poprawnie złożyć wypowiedzenie?
Przed wysłaniem dokumentu sprawdź najważniejsze elementy wypowiedzenia:
- Treść umowy – sprawdź zapis o okresie wypowiedzenia, sposobie liczenia terminu i wymaganej formie.
- Rodzaj najmu – ustal, czy chodzi o lokal mieszkalny, użytkowy czy inny przedmiot najmu.
- Forma pisemna – przy wypowiedzeniu przez właściciela lokalu mieszkalnego zachowanie formy pisemnej jest wymagane pod rygorem nieważności.
- Przyczyna wypowiedzenia – wpisz ją, gdy wymagają tego przepisy albo postanowienia umowy.
- Data doręczenia – zachowaj dowód odbioru pisma, ponieważ termin liczy się od skutecznego doręczenia, a nie od samego sporządzenia dokumentu.
Wypowiedzenie ustne może prowadzić do poważnych problemów dowodowych, a w niektórych przypadkach nie spełni wymogów przewidzianych prawem. Najbezpieczniej doręczyć pismo osobiście za potwierdzeniem albo przesłać je w sposób pozwalający wykazać jego odbiór.
Najpierw sprawdź więc zapis w umowie. Jeżeli dokument przewiduje konkretny termin, zwykle on decyduje. Gdy umowa nie zawiera takiego postanowienia, trzeba zastosować właściwe przepisy Kodeksu cywilnego, a przy lokalu mieszkalnym także ustawę o ochronie praw lokatorów. W przypadku sporu o skuteczność wypowiedzenia lub charakter najmu potrzebna może być analiza całej umowy przez prawnika.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W konkretnej sprawie znaczenie mogą mieć treść umowy, sposób jej doręczenia oraz szczególne przepisy dotyczące ochrony lokatorów.
